房贷没还完，也能卖房过户！

3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这是依据民法典明文规定，提升服务水平，降低制度性交易成本，满足人民群众对财产权高质高效保护需求的重大举措。

什么是“带押过户”？

以往，居民出售住房需事先结清银行贷款、解除房屋抵押，为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥资金”。而借用“过桥资金”，卖房成本会明显增加。据业内人士介绍，二手房领域的“过桥资金”成本一般在过桥资金的1%左右。采用“带押过户”之后，这笔费用可以全部节省。

“带押过户”业务的推出是国家便民惠民的重要举措，是进一步降低交易风险和成本，盘活二手房资源，从而带动楼市活跃的重要创新政策。

自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕表示，民法典第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，为不动产“带押过户”奠定了制度基础，提供了法律依据。

其实，作为“带押过户”法律基础的民法典第四百零六条早在2021年1月就已生效施行。同年4月，自然资源部印发《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，更新了不动产抵押登记的相关规定，指出当事人在办理抵押相关登记时，要求明确是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定；如是，则在抵押期间转让的，需要转让双方加抵押权人共同申请转移登记；如否，则在抵押期间转让的，仅需要转让双方申请转移登记即可。

因此，“带押过户”从严格意义上来说并非“新政策”，而是我国法律的制度衔接与落地执行。

3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住建委联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，正式启动存量住房交易“带押过户”模式。

通知明确规定，住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题，可切实提升本市居民住房交易、登记和金融服务水平。

北京市“带押过户”模式有三大优势：

北京市民在办理“带押过户”业务时，除须符合个人二手房再交易住房贷款条件外，还应同时满足四个条件：

同时，根据《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

北京市办理“带押过户”有五个流程：

值得注意的是，如果是同行贷款，买卖双方向银行申请“带押过户”，签订相关协议，约定首付款监管账户等事项；买方申请贷款，银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向银行补齐差额部分；买方将首付款交至约定的监管账户。

如果是跨行贷款，买卖双方向银行申请“带押过户”，与双方贷款银行签订协议，约定首付款监管账户、卖方贷款银行收款账户等事项；买方申请贷款，买方贷款银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分；双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息（未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息）；买方将首付款交至约定的监管账户。

对于北京市启动二手房“带押过户”模式，专家表示，目前北京的购房家庭中，7成以上是通过贷款购房，此次推出“带押过户”业务，众多购房家庭将受益，新举措可以减轻买卖双方的资金压力，降低房屋交易的资金风险，还将缩短房屋交易周期。 

自然资源部、中国银保监会提出，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。 

两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。从目前来看，各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

数据统计显示，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，办理业务累计1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已全面开展。

浙江以“不动产登记+金融信贷”全省总对总多跨协同机制为基础，加快多部门系统贯通、数据共享和业务协同，开展“带押过户”；

杭州细分为“同行带押过户”和“跨行带押过户”，但要求不动产已在银行等金融机构、公积金中心设立抵押，且当前仅存一次有效抵押，买房以贷款方式购买（即暂不支持全款购房），且买卖双方均需事先征得原抵押权人、意向抵押权人的同意才适用；

广州采取“抵押权变更模式”，即买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记，强调在尊重市场自治的前提下，高效实现抵押权变更与转移手续；

深圳通过推行“顺位抵押”（“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理，按顺位设立新的抵押权）及转移+抵押“双预告登记”等结合模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷；

成都推出存量房“带押过户”“套餐式”登记新模式，提供多种登记类型组合，满足各类申请主体需求；江苏、重庆、济南等地引入预告登记，银行根据预告登记结果审批、发放贷款，进一步保障交易安全。

此外，对于“带押过户”，多地同时提到了第三方公证机构的加持。

济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户即可拿到房，如过户存在问题，房款还能原路返还；

深圳同样引入了公证处，对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险；

无锡则开创了政府监管和全程免费的先例，同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记；

广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

从政策本身来看，“带押过户”既减轻了房东筹资提前还贷压力，又大幅缩短了二手房交易期限，对二手房交易效率的提升有着积极的意义。

目前，从各地实施二手房“带押过户”的实践来看，2022年三季度是“带押过户”落地密集期，深圳、苏州、福州、合肥、宁波等多个热点城市均于9月内完成首例“带押过户”业务。

数据显示，部分城市“带押过户”落地前后的二手房成交面积出现了明显上升，以青岛为例，自2022年5月完成首笔“带押过户”后，二手房成交面积提升明显，截至2023年3月青岛二手房成交约75.45万平方米，较2022年5月提升300%以上。

深圳和苏州都是2022年9月1日完成的首笔“带押过户”，从这两个城市全年的二手房成交情况来看，深圳二手房成交面积从9月起止跌，截至2023年2月二手房成交面积24.21万平方米，已提升至去年6月较高点；苏州二手房成交面积则从10月起止跌，截至2023年2月二手房成交面积41.69万平方米，相对平稳。

而南京、合肥、宁波则自2022年9月完成首笔“带押过户”后，二手房整体成交面积变化不大。

由此可见，“带押过户”对部分城市的二手房市场确实产生了一定的提振作用。

今年2月，各大城市的二手房成交量冲上新高，结果挂牌量不降反增。    

当前，在楼市有所降温的背景下，二手房市场的活跃度非常关键。但“带押过户”并非一定能加快二手房流通和交易，毕竟“带押过户”本身只作用于交易环节，确实能刺激二手房交易活跃的城市更加活跃；而对于二手房本就难以流通的城市，“带押过户”也有心无力。

所以，可以预见，“带押过户”最大的受益者还是以一线和强二线城市为主。

总之，随着各地陆续出台二手房“带押过户”模式的指导意见或者政策措施，也凸显出“带押过户”在落地实行中仍有一定的优化空间，尤其是对于风险的把控尤为重要。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军认为，根据不同的“带押过户”模式，卖方贷款银行和买方贷款银行都存在不同的风险，如在不动产产权过户完成后，若卖方贷款银行的债权因买方或其他原因而未能清偿，此时卖方贷款银行的抵押权虽未注销，但房屋产权人已由卖方变更为买方，如买方不予配合，可能会对卖方贷款银行行使抵押权造成一定的障碍。同时，对购房者来说，如果在房屋过户之后，出现卖方不能清偿其银行贷款的情况，由于卖方贷款银行仍享有对房屋的抵押权，则卖方贷款银行依旧可以通过司法途径拍卖、变卖该房屋，将影响买方对房屋的所有权。

不管怎样，“带押过户”的全面推进，实实在在提升了二手房交易效率、缩短了交易期限，短期来看，对于二手房市场有着一定的提振作用，尤其对“卖一套再买一套”的改善性换房需求而言，“带押过户”有助于降低二手房置换成本。

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